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在监管和权利保障层面，怎样防止“以租代售”？
作者： 时间:2017/8/31 18:57:00 来源：新华网
摘要：土地供给制度“破冰”，谁将迎来出租租赁市场的发展红利？在当前政策的支持下，出租租赁市场本身正迎来发展红利。土地供给制度“破冰”，集体用地走入出租租赁市场 ......
土地供给制度“破冰”，谁将迎来出租租赁市场的发展红利？
在当前政策的支持下，出租租赁市场本身正迎来发展红利。土地供给制度“破冰”，集体用地走入出租租赁市场，将进一步提升住房出租租赁市场的规模，以便构建“租售并举”的住房制度。分析认为，盘活集体建设用地，对补充出租租赁房源起到关键作用。同时，也将有效促进人口城市化的进程，让大量新市民住有所居。
陆铭认为，除给出租租赁市场带来明显利好外，原有土地供给制度的“破冰”，也给农民带来重大利好。按照原有土地制度，农民要把农业用地合法转化为城市建设用地，必须经过征地的过程。实际上就是城市政府以相对较低的价格从农民手中买地，然后通过批租的方式给开发商，中间产生的差价并不能转化为农民的收入。而政策出台后，农民可以直接把建设用地（仅限于建设用地，本次改革还没有涉及到耕地）建成出租租赁房出租。此时出租租金和原来建设用地收入的差异，可以直接构成农民的个人收入或者集体收入，这对农民的影响比较大，起码收入增加了。至于影响会有多大，陆铭认为，这需要结合具体的用地总量、地段、结构等相关情况综合考量。
集体土地入市出租租赁，会否引发楼市“跳水”？
除了对出租房市场的重大利好，有媒体分析认为，此次集体土地入市建出租租赁房，有着改变房地产生态的意向。有人解读这会引起住房出售市场“跳水”，甚至出现商品房价格二三折的房子。对此，陆铭认为，集体土地入市出租租赁对楼市的影响肯定会有，但不会太大。
陆铭指出，增加出租租赁用地的供给是个积极的方向，但是依靠这点对于房价本身跳水式的影响，是不太可能出现的。这主要从两个因素来考虑，第一是关于出租房的需求。现在大量收入相对较高的出租房群体，对出租房的位置要求比较高，最好离市中心较近；而目前集体建设用地的房子如果有增量，基本都远离城市中心。除此之外，对远离城市中心的地方有租房需求的人，本身就不是买房群体。第二，中国住房供应的总量是政府规划的。如果“跳水式”降幅超过20%，就会带来大量的银行贷款坏账。这会对地方政府的土地财政会产生直接影响。如果出现这种情况，政府可以选择收紧土地供应或是放松限购。
在监管和权利保障层面，如何避免“以租代售”？
当前，公众和市场最关心的莫过于，若“以租代售”，是否意味着“小产权房”可暗渡陈仓、摇身一变进入市场？
对于集体建设用地建设出租租赁住房，有人将此与“小产权房”联系在一起，认为“小产权房”的出租租赁合法了。实际上，集体出租租赁住房是经依法批准建设，依法实施不动产登记的用于出租租赁的住房，而“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护，两者有本质区别。
同时，在监管和权利保障层面，国土资源部和住房城乡建设部的方案明确指出，要探索出租租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，不得以租代售，也不得转租。
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