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全民炒房时代结束 现在买房必须遵循这两大原则!

作者:佚名 时间:2017/10/27 17:42:00 来源:融360房贷

摘要:房地产的新时代来临了,这个新时代该怎么解释?经济学家马光远最近给了一个形象的表述“买房不需要智商的时代基本结束”,融360说房君觉得总结得相当到位。随着货币政策转向、库存难题消 ......

房地产行业用来判断投资价值的长中短期指标有三个,长期就是人口,中期是土地供应,短期是货币。

既然是挑选好的城市,而且需要长线操作,那么有一个指标我认为最方便,也很好获取——人口。人口这个指标,各位可以从每个城市的统计局网站公布的统计年鉴中获取,非常方便。

好的城市肯定是能持续吸引人口流入的,如果要区分“好”和“更好”,那就再细化一下,在人口净流入的城市中做比较即可。

城镇化进程已经从高速增长期过渡到城市群精细化增长期。在这个阶段,不同城市之间的马太效应会表现得很明显:强者愈强、弱者愈弱。买房也必须要拥抱强者才行。

今年很多二线城市都启动了相应的人才引进计划。这背后其实就是在争夺人力资源,人们往哪里去,基本上就决定了大家对这座城市的印象,房地产的未来也就基本定格。

二、看新房和二手房成交量占比

这个数据的获取应该也不算难。

房地产发展快的,发展好的城市,二手房成交量往往占比比较高。当前一线城市,二手房成交量已经占了绝大多数。不少优质的二线城市,二手房成交占比也在快速增加。

今年以来,不少三四线城市也很火,房价翻番的不在少数。但这些城市的二手房成交量根本上不去。上不去的原因有两点,一是房地产发展得也不够充分,人们买房还处在改善居住条件的初级阶段,当然首选新房了。二是当地人口也不断流失,大家都有房子,谁稀罕买别人的二手房呢?

此外,二手房成交占比更大的城市,房价的波动实际上体现的是供求关系的变化,买的人多了,一套房的价格自然要更高一点。

而新房成交占比更大的城市,房价波动往往仅仅是成本因素导致的。一块地卖贵了,房子自然也要卖得贵一点,更关键的是,买了这些房子,你要么无法退出,要么只能鸡肋地退出。

所以从资产配置的角度来说,新房成交占绝大多数的城市,基本没有购买的价值。只有二手房市场活跃的城市,才是好的城市,房子才具有购买的价值。

话说到这,今年有不少人口流失,房价却又猛涨的三四线城市在这一波行情中,赶了个晚集,而在接下来的调整期中却首当其冲。所以在这些城市买房的朋友们,恐怕只能站岗放哨了。

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